Das Mietrecht

Vermieter

Bereits bei Abschluss eines Mietvertrages stellen sich Fragen zur Vertragsgestaltung. Dies gilt insbesondere beim Gewerberaummietvertrag, aber auch beim Wohnraummietvertrag. Es sollte von den individuellen Gestaltungsmöglichkeiten eines Mietvertrages Gebrauch gemacht werden, etwa bei der Laufzeit oder den wechselseitigen Pflichten. Dies gilt bei der Vermietung von Wohnraum, erst Recht aber bei der Vermietung eines Gewerberaumes. Gerade bei letzterem sollten im Mietvertrag etwa Regelungen zum Nutzungszweck, zu eventuell notwendigen Umbauten, zu Kündigungsfristen, zu Verlängerungsoptionen, zur Mietanpassung, zu Nebenkosten, zur Untervermietung, zur Betriebspflicht oder zum Konkurrenzschutz getroffen werden. Nur so kann das Mietverhältnis den konkreten persönlichen und wirtschaftlichen Anforderungen des Vermieters gerecht werden. Vorsicht ist allerdings geboten bei der Verwendung von Vertragsklauseln. Denn diese genügen oft nicht den recht strengen Anforderungen der Rechtsprechung und sind damit unwirksam. Gerade dort, wo umfangreiche Regelungen in den Mietvertrag aufgenommen werden, besteht Anlass, eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

In einem laufenden Mietverhältnis können vielfältige Störungen auftreten. Zum einen kommt es immer wieder vor, dass die Zahlungen des Mieters nicht, nur zögerlich oder nicht vollständig erfolgen. Zahlungsrückstände entstehen nicht nur hinsichtlich der laufenden Miete aufgrund vermeintlicher Mängel der Mietsache oder angespannter finanzieller Verhältnisse des Mieters. Auch die jährlichen Abrechnungen über Betriebskostenvorauszahlungen bilden einen häufigen Streitpunkt, der zur Nichtzahlung einer eventuellen Nachforderung oder auch der weiteren Vorauszahlungen führt. Zum anderen kann ein Mieter auch in anderer Weise gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstoßen, etwa durch Ruhestörungen oder ähnliche Vorkommnisse. Immer häufiger werden Vermieter Opfer von sog. Mietnomaden.

Die Forderungen des Vermieters lassen sich auf verschiedene Weise durchsetzen

Teilweise wird ein außergerichtliches Tätigwerden wie eine anwaltliche Mahnung ausreichen, um den Mieter zu einem vertragsgerechten Verhalten zu bewegen. Ggf. ist eine Kündigung des Mietverhältnisses erforderlich, und zwar je nach Sachlage eine ordentliche Kündigung oder auch eine fristlose Kündigung. Falls diese Maßnahmen nicht zum Erfolg führen, lassen sich die Ansprüche des Vermieters gerichtlich durchsetzten, je nach Anliegen etwa durch ein gerichtliches Mahnverfahren, eine Zahlungsklage, eine Räumungsklage oder auch eine Unterlassungsklage. Reagiert der Mieter auch auf ein gerichtliches Urteil nicht, werden ggf. Maßnahmen der Zwangsvollstreckung erforderlich, beispielsweise eine Zwangsräumung zur Herausgabe des Mietobjekts oder eine Pfändung von Einkünften oder Vermögen bei Zahlungsansprüchen. Mit der Hinzuziehung eines Anwalts sollte der Vermieter nicht zu lange zuwarten. Denn nur durch ein frühzeitiges Tätigwerden lässt sich eine Störung des Mietverhältnissees beseitigen, bevor dem Vermieter weitere Schäden erwachsen.

Die Beauftragung eines Rechtsanwalts kann auch sinnvoll sein, wenn es darum geht, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Die Miete läßt sich zum einen dann erhöhen, wenn sie bislang unterhalb der ortsüblichen Miethöhe liegt. Zum anderen läßt sich eine Mieterhöhung auch auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen stützen. In jedem Fall erfordert eine wirksame Mieterhöhung die Beachtung der gesetzlichen Vorgaben, wie z.B. die Einhaltung der Kappungsgrenze oder eine ausreichende Begründung.

Eine aktuelle Problematik stellt die in vielen Gemeinden seit einigen Jahren geltende Mietpreisbremse dar, wonach auch bei einer Neuvermietung einer Wohnung die zulässige Höhe der Miete begrenzt ist. Bei Nichtbeachtung der Mietpreisbremse drohen Rückforderungsansprüche des Mieters hinsichtlich überzahlter Mieten. Die Regelungen der Mietpreisbremse sollten daher schon bei Abschluss des Mietvertrages berücksichtigt werden.